ショッピングセンター主力店選択の戦略分析

関連資料の統計によると、我が国の40余りの大中都市は毎年約100のショッピングセンターを新たに増加している。このように多くのショッピングセンターが市場に投入されているが、ブランドの主力店の数は限られている。そのため、多くの商業地産ショッピングセンタープロジェクトは自分の利益を犠牲にしたり、他の中小店舗の利益を犠牲にしたりして、主力店の進出と引き換えに、最高の黄金位置をこれらの主力店に「無私奉献」したりしている。これもショッピングセンターの後期に「主力店化に行く」ためである隠れた危険を埋めた.

主力店はすでに市場の強いブランドであるため、長年の運営実践の中ですでに独自の標準化管理システムが形成されており、それらは自分をショッピングセンターの一員として経営していない。そのため、国内の主力店の多くは基本的にショッピングセンターとは全く関係のない個人経営の業態を呈している。

ショッピングセンターの最も主要なテナントとして、主力店と開発者のプロジェクト運営の矛盾がますます際立っている。ショッピングセンターの開発者や運営者が、自身の差別化された位置づけや経営の特色に合った主力店をどのように科学的に選ぶべきか、ますます注目されている。

　　主力店を選ぶにはまず位置づけを見る

主力店を選ぶには、プロジェクトが位置する都市、地域、地域の市場要素に注意しなければならない。例えば、百貨店はコミュニティ型ショッピングセンターの主力店に位置付けるのに適していないが、地域的なショッピングセンターは一般的に大型売り場、百貨店を主力店に選ぶべきである。一二線都市の成熟商圏におけるショッピングセンターは、若いファッションや高級品のテーマで主力店の位置づけを選択することが多いが、都市の新興商圏や郊外におけるショッピングセンタープロジェクトは、ホームエンターテインメント、生活とセットになったテーマで主力店の位置づけを選択することが多い。

主力店の選択自体がプロジェクト市場の位置づけの直接的な表現であり、異なる主力店は全く異なるプロジェクトの位置づけを代表している。そのため、主力店を導入する前に、まずショッピングセンターの位置付けのテーマを明確にし、その位置付けに基づいてどのようなタイプとグレードの主力店が支持する必要があるのか、いくつかの主力店を組み合わせてワンストップ消費を満たす必要があるのか、およびその主力店の客数が他の店舗に共有されることができるのかを決定しなければならない。

主力店によっては、荷重、高さ、荷下ろし、奥行き、面幅など、不動産施設に対して異なるソフト・ハードウェア要件があります。例えば、建材スーパーでは4トンの荷重が要求され、一般スーパーと書店では1トン、一般百貨店では500キロの荷重が要求されている。不動産層では、生活スーパーの階層は高さ5メートル、倉庫スーパーは一般的に9メートル、映画館は10メートルを要求する。そのため、まずプロジェクトの位置づけと不動産条件が選択した主力店と一致するかどうかを真剣に評価し、技術的な連携を行ってこそ、ショッピングセンターに必要な主力店の導入に成功することができる。

また、特に注意しなければならないのは、主力店の選択と導入の過程で、利益が多すぎると主力店に傾き、プロジェクトの他の部分が主力店に恩恵を受けられなくなり、主力店の役割が失われ、プロジェクトの失敗のリスクが大幅に高まり、最終的には主力店自身にも影響を及ぼす可能性があることだ。利益がショッピングモール運営者に傾きすぎると、主力店の経営に不利になり、最終的には主力店の経営難を招き、プロジェクト自体を傷つけることになる。

　　育成期に選択すべき大売場を核とする

市場育成期または新興商圏にあるショッピングセンターは、10万平方メートルのショッピングセンターを例に、通常は2 ~ 4つの主力店を選択し、主力店は一般的に売場、百貨店、生活とセットになった主力店（飲食、娯楽業態）などである。ショッピングセンター育成期には集客力の高い大型売場をコア主力店として選択し、特に飲食、ホームエンターテインメント業態の主力店を重視しなければならない。

広州白雲新区万達広場を例にとると、主力店は万達百貨店、万達影城、ウォルマート、国美電器、大歌手KTV、大プレイヤー超楽場、奇楽児児童楽園、大椰子豊飯（万達は経営面積が3000平方メートル以上の店を主力店と呼ぶ）の8店である。

白雲万達広場は広州新区の新興商圏にあるため、主力店を選ぶ際には生活関連や飲食・娯楽業態の主力店の選択を非常に重視している。白雲万達広場がオープンした後、その成功を支持できるのは万達百貨などの小売業態の主力店ではなく、飲食、娯楽業態の主力店であることが分かった。

そのため、位置づけに基づいて主力店を正確に選択し、プロジェクトの客流の誘致、プロジェクトの発展とプロジェクトの安全性の保障に対して有力な支持を果たした。同時に、主力店が誘致した人の流れによって客の流れを共有する中小型店舗を実現することで、ショッピングセンターにも良い収益を提供することができる。主力店の選択を通じて、大小の商店は統一的な強い集客力を持つ全体に組み合わせられ、内部で良性競争を形成し、客の流れをショッピングセンター内で循環させ、顧客の消費意欲を最大限に満たし、それによってショッピングセンター全体の互恵共栄を牽引する。

　　一二線都市の愛顧次主力店

一二線都市のショッピングセンターは数年の運営を経て、商圏成熟期に入ってきた。急速な発展期とは異なり、成熟期のショッピングセンターは賃貸期間が長く、賃貸料が低い百貨店の賃貸モデルに反発し始め、賃貸期間が短く、調整が比較的柔軟な次主力店を好むようになった。

近年、サブ主力店のショッピングセンターにおける地位はますます高くなっており、サブ主力店自体の急速な発展の一方で、運営者に確実な利益をもたらしていることにもある。二次主力店の集客力、賃料貢献、ファッション度などの面での優位性は特に際立っている。例えば、北京王府井通りにある北京APM、アメリカのファッションブランドForever 21がオープンした大ヒットシーンは、業界に伝統的な意味での百貨店の主力店が依然として都市全体の消費者を引き付けることができると感じさせた。

また、次主力店の不動産に対する要求は相対的に低く、適切な位置と面積に適切な人の流れを加えればよい。経営能力では、次主力店にはそれぞれ特色があり、営業時間、管理コスト、経営の柔軟性などの面で主力店より優位に立っている。不完全依存主力店の牽引によって利益を得ることができ、その利益率は一般的に主力店よりも高い。

賃貸料の貢献面では、主力店は賃貸料が低く、賃貸期間が長いが、次主力店はショッピングセンターに賃貸料のリターンをもたらすことができ、主力店よりはるかに高い。業界の慣例では、主力店はショッピングセンターの70%の面積を占めているが、家賃の30%しか貢献できない。二次主力店はそれに反して、ショッピングセンターの面積の30%を占めているが、家賃の70%を貢献することができる。

そのため、ショッピングセンター二次主力店の経営力の多くは主力店を上回っている。北京を例にとると、今年新たにオープンしたショッピングセンターのプロジェクトの中で、主力百貨店を導入したのはごく少数のプロジェクトだけで、ほとんどのショッピングセンターは面積が小さく、品揃えが豊富な次主力店に取って代わって、H&M、ZARA、ユニクロなどのファストファッションブランド店、蘇寧、国美、順電などの3 C売り場。

　　3、4線が好ましい」生活セット”

一二線都市と比べて、我が国の三四線都市は数量が膨大であるが、商業発展の程度は低く、多くの商店街は歴史的沿革のために自発的に形成され、都市の人文あるいはシステム科学的な計画が不足し、商業形態は初級、原始業態、業種は雑然としてばらばらで、商業業は伝統的なスーパー、百貨を主とし、消費層は国際的に有名なブランド品に対してあまり重視していない、消費構造の多くは生活関連の支出で占められている。

国家統計局のデータによると、都市化の進展が加速するにつれて、三四線都市の人口規模は絶えず拡大し、三四線都市の規模は増加し、一人当たりGDP、固定資産投資規模の増加は急速に増加し、一線都市の増加率を大幅に上回った。1人当たりの年末預金残高と1人当たり可処分所得は前年同期比7%以上増加し、住民所得は大幅に増加し、1人当たり消費支出は前年同期比10%以上増加し、社会消費財小売総額の増加の勢いは強く、3、4線都市の住民消費水準と可処分所得はいずれも上昇通路にある。

三四線都市の商業環境と人口消費の特徴に基づいて、ショッピングセンターは主力店を選ぶ時、三四線都市の現地の消費の特徴を結合して、特に優先的に生活セット主力店と家庭娯楽主力店の導入を選択して、最も基本的な生活業態、例えば飲食、美容SPA、児童業態を通じて、ホームエンターテインメントは院線などのように都市の消費潮流をリードしている。

特筆すべきは、三四線都市の中核商圏である百貨店の主力店市場の潜在力が大きく、ショッピングセンターの後期運営時にファッション業態の導入を強化することで、年々経営レベルを高めることができ、それによって現地で唯一の生活、レジャー、飲食、娯楽、ショッピングを一体に集めたワンストップホームエンターテインメント型生活広場を構築し、都市商業の新たなランドマークとなる。