上海仲介の風雲が突然変異しました。

上海中古住宅は1兆元規模の市場です。

今年の再生産後、不動産市場は急速に閉鎖され、中古住宅市場は同時に暖かさを取り戻すとともに、「春江水暖鴨預言者」の仲介業界は真っ先に競争態勢を打ち出しました。

「最近は美凱龍愛家の拡張が激しく、中原の退職社員が外で開いている店舗を直接買い付けました」21世紀の経済報道によると、再生産後、上海の中古住宅市場は暖かくなり、美凱龍愛家の拡大ペースも加速した。チェーンの家、中原などの有名な仲介ブランドに比べて、最近は明らかな開店動作がないです。

しかし、米凱龍愛家総裁、創始パートナーの馮全林氏はこのほど、21世紀の経済報道のインタビューを受けた際、「速さは美凱龍愛家の目標ではなく、健康こそが大事だ」と述べました。文化団体、業務パターン、システム組織プロセス、投入産出比は、馮全林の目に映る健康的な指標です。彼はこれらの指標はいずれも美凱龍愛家の低コスト拡張に役立つと考えている。

拡張ロジック

今年の上半期に上海の中古住宅は11.21万セットの取引ができました。契約金額は3392.58億元です。昨年通年の上海の中古住宅の累計取引金額は7193億元で、成約枠は23.8万セットです。疫病の影響を除いた第一四半期には、今年上半期の上海中古住宅取引が盛んに行われています。

これこそ仲介業界の競争が激化する根源かもしれません。

最近の美凱龍愛家のいくつかの仲介店全体の買収について、馮全林氏は、店舗買収スクリーニングの核心基準は、店舗の従業員の総合素質に対する考察であると指摘した。これまで、美凱龍愛家は十数店舗を買収しただけで、全店舗の7%を占めています。馮全林さんは買収コストを重視しています。彼は「彼が私たちと一緒にやりたいなら、彼の店は過多のプレミアムがあるべきではない」と言っています。換言すれば、美凱龍愛家の策略はプレミアム買収ではなく、この店の内装にどれぐらいのお金を使ったか、保証金をいくら払ったかなどの本当のコストです。

美凱龍愛家は独自の拡張ロジックを持っています。業界に目を向けると、チェーン家、中原、太平洋家屋などの「お兄さん」はもう別の発展段階に入っています。彼らは「相場によって店舗の規模を調整する」段階を経て、新たな発展パターンを模索しています。中原は去年からパートナー制を実行しています。区域の総経理はパートナーに相当します。自主的に人力と店舗の賃貸料のコストを計算しています。これらの従業員は退職してから、創業段階に入って、中古業務の転換のボトルネックにも直面しています。上海中原浦東地区のマネージャーは21世紀の経済報道に対して、普通は1つの店の中で1、中古の代行の従業員の割合をするのは8：2で、職業の習慣から、2種類の従業員はとても少なく互いに転換しますと表しています。

家を愛するチャンスはここにあります。馮全林の過去のキャリアは彼の管理ロジックに影響しています。彼は伝統的な不動産仲介者ではありません。仲介業界に入る前に、馮全林はアリで国際駅を担当しています。つまりB 2 Bのビジネスです。馮全林氏は、両者の核心は販売と管理であり、人間性と業務は同じであると考えています。「チェーン家、中原、太平洋家屋、美凱龍愛家は、店舗を開くビジネスモデルであるが、違うところは、美凱龍愛家がコスト計算を重視し、資源を節約し、これによってカスタマーサービスの閉ループを作り上げることにある」

馮全林は人海戦術をやらないことを堅持して、「人を求めないで多くて、しかし人を求めて」「速くないで、健康を求めます」。店全体の買収例を挙げると、彼は店の従業員の状態に対して精密化管理を行います。例えば、一つの店には家賃、内装などのコストがあります。彼は、仲介業界には二つの核心的な競争ロジックがあると思っています。第一はごみの時間で、間違った人を招いて資源を浪費して、ごみの時間を製造したことに相当します。もう一つは住宅購入の周期で、業界の属性は人に離れられないので、人の効果は低くて、まだ人に離れられないで、核心はこの問題の矛盾を解決するのです。単一の顧客が重複して購入できない以上、顧客が承認した後の紹介は特に重要です。これはお客様に対して深いサービスを行います。

馮全林氏は、経済周期或いはマクロコントロールが来る時、このようなリスクを担える企業はないと考えています。誰もゴミの時間に埋もれたくないです。価値のあるものが残っていないと、経済のサイクルに負けます。彼は美凱龍愛家が現在作っている企業文化の価値観は、時間を節約し、資源を節約することであり、限られた時間と資源で物事を作ることは永遠の追求であると考えています。「コストにこだわらず、健康を考えず、やみくもに拡張する……ほとんど死ぬのは間違いないです。成功する人がいても、私たちが行く道ではないです。

仲間割れ

2019年8月の創業以来、美凱龍愛家の契約は300店を超える。現在は上海、北京、南京、合肥、蘇州の5つの都市に入りました。今年は深圳と広州に入ります。馮全林は均速成長を強調しています。ほとんど毎月20-30の店舗をオープンしています。今年の4、5月に拡大のペースを加速していません。そして、美凱龍愛家は最初から「五位一体」の設計をしています。お客さんが家を買ってから内装、家具などを買い続けてデパートで消費しています。このような転化は絶対値から見たらそんなに多くないです。

今年はこれまで、美凱龍愛家はすでに受取口径の段階的な損益バランスを達成しました。「私たちのようなスピードの会社に対して、こんなに早くできるのは、お金に損はないと思います。会社にできることはないと思います。」

実際、疫病が発生した後、上海の中古住宅市場の出来高は急速に増加しましたが、住宅価格はわずかに上がりました。

不完全な統計によると、上海中原には4800人の業務員がいます。両家の出来高の差は依然として大きい。

上海チェーンのピーク時は1600店以上の店舗があります。市場が良くない時は収縮が速くて、いくつかの店舗を閉鎖しました。今年はチェーン店が1500店まで営業する予定で、しかも人材募集では大卒者だけを募集しています。二年前には既に短大以下の学歴の社員を募集していません。しかし、中原はパートナー制を実施していますので、店舗数に対しては、かえって強引な要求がありません。関係者によると、中原はすでに5%の従業員が退職して自分の店を開きました。これらの創業新店が新しいプラットフォームに入るには、プラットフォーム代を支払う必要があります。

中原の変化は主にメカニズムから来ています。中原の代理店を例にとって、中原の業務員は30%から50%を持ち、自分の店を開くと60%をもらうことができます。これは現実的な問題です。これも中原のボトルネックがあります。最高峰の1万人以上から4800人まで下がりました。この中にはコストと風のコントロールがあります。最近二年間、中古住宅市場が始まってから、中原は中古に戻り始めましたが、基数はまだ低いです。第一位のチェーン家の市場シェアは依然として第二位よりはるかに高いです。チェーンの家の位置づけはサービスにあり、サービスによって大規模を行うことにあります。中原は上場しない理念が根強く、利益は永遠に第一位にあります。

上海の中古住宅の取引はすでにいくつかの新興の地区で決起しました。例えば、嘉定新城プレートです。今年の上半期には、上海の外環内の中古住宅の成約率がやや下落し、昨年上半期の51%から49%に減少し、外環以外の成約比は51%に増加しました。成約セット数ランキングの上位エリアは浦東、宝山、閔行、松江、嘉定などで、成約量は同時期の増加速度が最も高い地域は東林、嘉定北部などです。

チェーンのデータによると、上海では最近一部の改善需要が新築住宅から中古住宅に流入し、上半期の新築住宅市場は値下がりしました。第二四半期の新築住宅の取引の積極的な影響が次第に現れ始めて、中古住宅の成約価格を動かして、平均価格は頭をもたげる成り行きが現れますが、しかし全体は比較的に安定しています。中古の住宅カバーの平均面積は例年に比べて比較的に明らかに増加しています。外環以外の住宅購入の需要は新築住宅市場から中古住宅市場に流れ込む。中古住宅の90平方メートル以上と300万以上の成約の比率はいずれも増加しており、新築住宅市場が圧迫された改善需要が中古住宅市場に流入したためかもしれない。

今年に入ってから、美凱龍愛家は嘉定区に十数軒の店舗を新設しました。その中に三軒は全部で買い付けました。張林（仮名）のお店は美凱龍愛家に買収されたお店の一つです。厳密には加盟とは言えません。しかし、張林さんは毎年一定のプラットフォーム代を支払う必要があります。彼の店は嘉定新城で開かれています。4、5月の2ヶ月間の流水は200万元以上に達しています。

業界関係者によると、現在加盟店の徳祐、ルームメイトは一ヶ月に8%程度の収入を得ており、一定の研修費なども徴収されているという。しかし、馮全林は美凱龍愛家が加盟店モデルに傾く傾向はないと強調しています。特に今は自分の店を開く能力がある場合です。