5兆元の旧団地の市場改造：社会資本の介入収益モデルの未解決

政府の仕事報告によると、今年新たに着工し、都市の古い団地を3.9万個改造し、エレベーターの増設をサポートし、食事や清掃など多様なコミュニティサービスを発展させる。

"バトン"の屋根を変更する重要な仕事として、古い住宅地の改造は今年の"安定投資"として、"生活を促進する"重要な取っ手として認識されていると同時に、不動産や関連の上下の業界の新たな機会として見なされています。

古い団地の改造も「古い改革」と略称されていますが、昔の古い都市の立ち退きと改造の「古い改革」は二つの異なった概念です。古い団地の改造は基本的に立ち退きには及ばず、インフラや公共施設の整備を主とし、古い都市の改造、都市の更新は大量の立ち退きや再建にかかわっている。

清華大学建築学院持続可能住区研究センターの孔鵬主任は、古い団地が市場空間を改造したり、5兆元に達すると考えています。伝統的な不動産産業の上流の鉄鋼、建築材料、セメント、環境保護などの業界を直接牽引できます。また、5 G、人工知能、工業インターネット、モノのインターネットなど関連のインフラも牽引されます。

「改造後の古いコミュニティーは離島ではなく、新たなインフラに依存し、将来の居住エリアのネットワーク化とデジタル化を実現し、建築空間を力を合わせた組織を形成させるべきです。」孔鵬は21世紀の経済報道に対して表しています。

アナリストは、この業界の見通しは広いが、実際の操作では、まだ収益モデル、社会資本の積極性などの現実的な問題に直面しており、将来は政策、企業、社会など各方面で共同で努力して推進する必要があると指摘している。

コアエリアの「老破小」

古い団地とは、「2000年以前、公共施設が立ち遅れて住民の基本生活に影響を与え、住民の改造意欲が強い住宅団地」のことです。古い団地は通常単位が制度を変える前に、政府、単位が出資して建設して、1998年に住宅改革後に建設された居住区と比べて、公共施設が立ち遅れて、セットにする施設が不揃いです。

住建部の初歩的な統計によると、全国に古い団地が16万個近くあり、住民が4200万戸を超え、建築面積は約40億平方メートルである。

古い団地を改造した市場空間は、主に大中都市に存在する。

シェル不動産の辞書データによると、主要20都市の記録団地の数は15.39万個で、そのうち、20年以上の古い団地の数は5.96万個で、古い団地の割合は40%近くを占めています。

都市別で見ると、古い団地の数が一番多い三つの都市は上海、成都、北京で、古い団地の数はそれぞれ14000個、5200個、5100個です。古い団地の全体的な貯蓄量の割合から見ると、上海、済南、北京の3つの地域が61%、49%、47%と最も高いです。

古いコミュニティは普通はすべて都市の古い都市区に集中します。北京を例にとって、8割以上の古い団地が寸土の小金の「城六区」に分布しています。西城の六割近くは古い団地です。

古い団地の居住空間は小さく、環境の組み合わせが悪い。貝殻のここ5年の取引のデータから見て、北京の古い家屋の源の中で、半数近くの面積は60平方メートル以下です。北京の古いコミュニティの中で、6割以上の団地はエレベーターがなく、16%の団地は集中暖房がなく、20%の団地の緑化率が足りない（緑化率30%以下）。これらの割合はいずれも全市の平均水準を上回っている。

貝殻研究院は、北京の古い団地は主に核心の地区で、地域の価値は高くて、しかし現在居住する条件は悪くて、古い団地の下りの周期の住宅価格の下落率がもっと大きいことを招いて、流通しにくくて資源が浪費される悪循環をもたらしましたと思っています。

古い団地を改造した市場空間も、まさにここにあります。

住建部は古い団地を改造する内容を一応三つの種類に分けています。一つは基本的な設備を守ること、水、電気、ガス、道路などの市政の基礎施設の修理が完備されています。第二は昇格類のインフラで、駐車場、活動室、不動産用の部屋などを建てることができます。第三に、公共サービス類の内容を完備し、養老、撫幼、文化室、医療、食事補助、家事、宅急便などの施設を完備し、基本公共サービスと基本公共環境を改善する。

明源不動産研究院の研究データによると、保守的な見積りは、中国の古い団地の改造に少なくとも4.54兆元を投入する必要がある。

国金証券は、「棒を継ぐ」棚として舞台の中央に入る仕事の一つとして、古い改革は家屋の立ち退きと配置補償の問題には及ばないと指摘しています。もっと多いのは既存の家屋を修理し、団地の水電気路と光ファイバーなどのインフラを改造し、周辺のサービス施設を完備しています。古い団地の改造は不動産全体の投資刺激に弱いが、関連分野の需要の牽引作用は依然として明らかである。

同機構の試算によると、従来の変更により、建築材料を消費する分野において、防水材料で得られた市場空間は236億元に達する。塗料の市場空間は518億元で、管材の市場空間は273億元である。

「民生問題」の解決の道

ここ数年、古い団地の改造はずっと財政資金を主導しています。現在の実践から見れば、中央財政補助金、地方政府の特別債務以外に、銀行信用も旧改革の重要な資金源である。

今年4月14日、国務院常務会議は政府と住民、社会力を合理的に共同負担して資金を改造する仕組みを確立することを要求し、中央財政は補助を与え、地方政府の特別債務は傾いて、社会資本が改造運営に参加することを奨励した。

古い団地の改造は、社会資本にとって最大の課題は収益モデルである。古い家を建て替えることができないので、新しい家を売って利益を得る可能性はない。新しいエレベーター、医療幼児養老施設の新設、道路建設などの公共施設に投入する資金は、将来多くは不動産費、駐車料金でしかリターンできない。

全体的に見ると、現在の社会資本は古い団地の改造に参加する意欲は高くない。多くの投資家から見れば、利潤率が低く、投資収益周期が長く、古い団地の改造が直面する主要なビジネス苦境である。孔鵬さんは、主な原因は明確なビジネスモデルがなく、はっきりしたサービスの需給関係とサービス基準がないからです。

孔鵬氏によると、古い団地の改造は民生問題で、「民生問題はビジネスモデルを考え出すには低利の資金サポートが必要で、不動産開発のロジックとは全く同じではない。資金レバレッジがなく、低金利のローンがないと、古いコミュニティを改造したリターンは非常に難しいです。

孔鵬は、旧業界の発展を推進するには、もっと努力しなければならないと言いました。所有者は理解する必要があります。古いコミュニティの改造は政府補助金の福祉行為ではなく、政府が支持する商業行為です。美しい生活を得るためには参加と支払いをしなければなりません。金は支持する以外、また古い団地の粗放式の管理と料金の方式を変えて、住民と企業価値の共有を実現することを努力します。

不動産企業を代表とする社会資本は、旧都市の改造、都市の更新プロジェクトにも投入したい。

住宅ストック時代の到来と第二線都市の土地資源の不足は、住宅企業に旧改革を通じて土地の備蓄を増大させるように促す。万科は2017年に「都市更新」の配置を拡大し、積極的に二三線都市に拡大しています。碧桂園も2017年に、旧改革の投入力を強め、旧改革を「4つの一線都市での主要な発展方向の一つ」としている。

億翰のシンクタンクによると、現在旧都市の改造に参加している企業は主に大手開発者と金融不動産企業（不動産ファンド）が中心であり、これらの2種類の主要ユーザーはそれぞれ優れている。不動産企業は不動産上下産業チェーンの優勢により、総合類プロジェクトの改造と建築に著しい優位を持っています。不動産ファンドは資金の実力が十分であるため、旧改革では往々にして軽重な資産結合方式で運営しています。資金と運営には一定の優位性があります。